AI関連のサービスや開発を手掛けている企業を紹介!

経済・金融の知識

AI関連のサービスや開発を手掛けている企業を紹介!

2024/6/22

ChatGPTが登場してから本格的にAIブームが到来しているのを実感している方もいらっしゃるのではないでしょうか? 実際、AI関連企業としてCUDAやTensorRTなどのソフトウェアツールを提供し、開発者が効率的にAIモデルを構築し、最適化するプラットフォームを提供しているNvidiaの株価は急騰し、時価総額でAppleやMicrosoftを抜き世界第一位に躍り出ています。   NVDAの株価推移   当記事では以下の点についてお伝えしていきます。 なぜ生成AIの登場によってAIが盛 ...

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メタバースの研究事例

経済・金融の知識

メタバースの最新の研究事例を紹介!

2024/6/20

メタバースはインターネット上の仮想空間です。 ユーザーは3次元の仮想空間の中でアバターを介して他者と交流して商品やサービスの売買などの様々な体験を行うことができます。   2021年にFacebookがMeta Platformsに社名変更したことで一気に注目があつまりました。 まだ、本格的に盛り上がるという前段階ではありますが、メタバース市場は2028年には100兆円市場になると期待されています。 ARやVR技術の飛躍的な発展を見せていることもあり、今後非常に期待される分野となっています。投資 ...

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資産5000万円あったら投資はいらないって本当?配当金生活は可能?

まとまった資金の運用

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2024/6/15

準富裕層の基準となっている資産5000万円。 サラリーマンとして到達するには高い給与の企業で共働きで働き40代でようやく達成する水準かと思います。 精神的にも余裕が出てきた頃ではないでしょうか?   老後の豊かな生活を思い描き始めている方も多いかと思います。そして、5000万円あれば豊かな老後生活という夢もかなり現実的なものとなります。 5000万円あれば老後2000万円問題も余裕でクリアしているし投資して増やす必要はないと考えている方もいらっしゃることと思います。 しかし、折角5000万円とい ...

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独身の40歳〜50歳でセミリタイアするのに貯金3000万円では少ない?55歳でアーリーリタイアするにも5000万円必要?男性と女性の場合で検証!

まとまった資金の運用

独身の40歳〜50歳でセミリタイアするのに貯金3000万円では少ない?55歳でアーリーリタイアするにも5000万円必要?男性と女性の場合で検証!

2024/6/20

先日帰省した際、筆者の中学校時代の先輩から以下の話をされました。   質問内容 「もうすぐ40歳になるが独身を貫いたこともあり3000万円近い資産を形成することができた。この資産があれば仕事を辞めてリタイアしても大丈夫だろうか?」   筆者は関西地方の田舎出身です。先輩は田舎の実家に住んでおり、将来住居を譲り受けることが確定していることもあり可能である旨を伝えました。   また、仮に東京に住んでいる場合は独身であっても貯金3000万円ではリタイアするのが難しいかもしれません。 ...

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【年利3パーセント】個人投資家の利回りの平均と比べて難易度は低い?低リスクで安定した利回りが狙える金融商品4選を紹介!

経済・金融の知識

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2024/6/17

労働だけだと資産形成に限界を感じて投資を始めた方も近年増えてきたかと思います。 とはいえ安全性を重視したから年率3%程度のリターンを狙いたいという方が多いかと思います。 安全性に重点をおいた定期預金では全く増えませんし、株式投資などで半分になるのが怖いという心理が働きますからね。   本日は、そもそも年率3%のリターンというのが個人投資家の平均利回りから考えて難しいのか考察した上で、 年利3%が狙える金融商品をいくつかお伝えしていきたいと思います。   関連 年利10パーセントを目指す ...

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資産運用で年利5%の難易度は高い?年利計算シミュレーションでその複利インパクトを可視化!

まとまった資金の運用

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2024/6/17

資産形成していく上で、「運用利回り」は非常に重要になってきますよね。 3%、5%などの運用でも、複利効果で資産は加速度的に伸びていきます。 10%利回りの難易度については以下の記事でも述べましたが、今回は5%の利回りについて難易度を見ていきたいと思います。 → 年利10パーセントを目指すのは難易度が高い!?投資商品として株や投資信託等の選択肢を検証!   「利回り5%」と聞くと地味な印象を持ってしまいますが、そんなことはなく、コンスタントに達成できれば凄まじいリターンへと昇華します。 5%利回り ...

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大損する?おすすめしない?話題のソーシャルレンディングとは何かをブログで解説!

経済・金融の知識

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2024/6/17

話題のソーシャルレンディングですが、若者を中心に流行しているとのことで、今回はどのような種の資産運用になるのかを調べてみました。 特徴としてはその名の通りレンディングですので「貸付」になり、リターンは運用益ではなく利息です。   「貸し付けた相手が信頼できるなら利息は入るだろう」 「そしてそれが安定収入になるだろう」 といった考えから、多くの投資家が興味を持っているように感じます。   何かに似ているなと思ったのですが、楽天やソフトバンクグループの社債でした。 例えば米国債や日本債など ...

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老後資金1億円の生活レベルとは?金融資産1億5000万円あれば豊かなリタイア生活も可能?

まとまった資金の運用

老後資金1億円の生活レベルとは?金融資産1億5000万円あれば豊かなリタイア生活も可能?

2024/6/17

近年の株高や不動産価格の上昇などを経て、資産が1億円を超えた人も少なくないでしょう。 筆者自身も30代中盤で2億円に到達し、少しは安心感ある水準に到達したのかななどと考えてしまいます。   しかし、まだまだ東京都心で暮らしつつ、子供二人の学費などを考えると、余裕はありません。 ただ、筆者の価値観でまだまだ足りないという状況ですので、ライフスタイルによっては1〜1.5億円程度でも問題ないのかもしれません。   今回は老後資金について、1〜1.5億円程度あればどのような生活レベルになるのか ...

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【2024年】貯金3000万超えたら選択したいおすすめ資産運用法!精神的余裕を持ってセミリタイアするための投資先とは?

まとまった資金の運用

【2024年】貯金3000万超えたら選択したいおすすめ資産運用法!精神的余裕を持ってセミリタイアするための投資先とは?

2024/6/17

アッパーマス層といわれる金融資産3000万円という水準。 近年流行しているFIREブームもあり早期リタイアを考え始めてい人も多い水準かと思います。 実際、驚愕しましたが2000万円未満であってもリタイアするという方が全体の42%を占めています。 リタイア時の資産   ただ、当サイトで何度もお伝えしている通り3000万円でのリタイアは無謀すぎます。現在の金融環境でも無謀であり、今後進行していくインフレを考えるとリタイアをするにはあまりにも少なすぎます。 精神的余裕をもってセミリタイアするためには最 ...

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貯金7000万円〜8000万円あるけどセミリタイアは可能?独身ならFIREできる?

まとまった資金の運用

貯金7000万円〜8000万円あるけどセミリタイアは可能?独身ならFIREできる?

2024/6/11

「7000万円...8000万円の貯金」 聞いただけでドキッとしますよね。この金額、一部の人にとっては懸命な労働の成果、または意外な遺産の結果かもしれません。 でも、どんなに到達した経緯があれ、これはただの通過点に過ぎません。   この額を手にしてると、多くの人は「もう老後の心配はないかな」と思ってしまうものです。 しかし、投資に詳しい人なら、ここで満足しないでしょう。特に若い世代には、これがセミリタイアやリタイアに向けたスタートラインになるのです。   筆者自身も、7000万円超えた ...

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不動産(リート含む)

高い分配金に余力はある?ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)の今後の見通しは?掲示板での評判などを含めながら徹底評価!

金融が発達するに従って株式や債券だけでなく様々な資産に投資ができるようになりました。

リートもそのうちの一つです。「リート(REIT)」は不動産投資信託のことです。

 

不動産を個別に買うには大きな資金が必要となります。

しかし、ファンドとして皆で資金を集めて購入することで少ない資金でも不動産に分散投資をすることが可能となります。

不動産投資信託(REIT)とは

 

リートは利益の90%超を投資家に分配することで法人税が免税となります。

上場企業の場合は利益に課税がなされた後に配当金と内部留保に分けられます。

つまりリートの方が分配金の金額が大きくなるので分配利回りが高くなります。

 

リートが免税となる仕組み

 

今回紹介するのは日本のリートつまりJ-REITに投資をするダイワJ-REITオープン(毎月分配型)です。

  • どのような特徴の投信なのか?
  • 今後の見通しはどうなのか?

という点にお伝えしていきたいと思います。

 

ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)とは?

ではまず特徴について見ていきたいと思います。

Jリートに投資するJリート投信

名前からわかりますがダイワJ-REITオープンは日本のリート法人に分散するJリート投信です。

Jリート投信の仕組み

 

Jリート投信ではリート法人が保有している賃料収入の増加や、不動産価格の上昇によって基準価額が上昇していきます。

また、新規出資や借入などで得た資金で新たな物件を購入して得られた利益は単純にリート価格が上昇するというわけではありません。

 

先ほどお伝えした通り、得られた利益の殆どを分配しているので新規出資者を募った場合は既存投資家の持分が希薄化します。

利益の上昇と希薄化の影響のどちらが大きいかによって大きく異なるのです。

 

東証REIT指数への連動を目指したインデックス投信

投資信託にはインデックスに連動するインデックス投信と、インデックスを上回ることを目指すアクティブ投信が存在します。

→ アクティブ型とパッシブ型(=インデックス型)の投資信託の違いとは?どちらのファンドがおすすめか徹底比較。現実を知っていれば大損地獄も回避可能

 

ダイワJ-REITオープンはインデックス投信です。TOPIXの不動産バージョンともいえる東証REIT指数への連動を目指して運用されています。

 

東証REIT指数とTOPIXの比較

東証REIT指数とTOPIXの比較

 

東証REIT指数とTOPIXは殆ど同じ動きをしていますね。ところどころ乖離している局面もありますが、概ね一致しているとみて問題ないでしょう。

不動産も株式もリスク資産なので同様の動きをするようになっているのです。

ただ、最初にお伝えした通りリートの方が多く分配するので予想配当利回りは4%程度と高くなっています。

 

ダイワJ-REITオープンの基準価額の推移

ダイワJ-REITオープンの基準価額の推移

 

ポートフォリオからみるセクター比率は?

2024年1月末時点の東証REIT指数の用途別構成は以下となります。2022年10月末からほとんど変化はありません。

 

2024年4月末 2024年1月末 2023年10月末 2023年6月末 2023年3月末 2022年11月末
各種不動産 各種不動産 各種不動産 各種不動産 オフィス特化型 オフィス特化型
オフィス特化型 オフィス特化型 オフィス特化型 オフィス特化型 各種不動産 各種不動産
工業用不動産 工業用不動産 工業用不動産 工業用不動産 工業用不動産 工業用不動産
集合住宅用不動産 集合住宅用不動産 集合住宅用不動産 集合住宅用不動産 住宅用不動産 住宅用不動産
店舗用不動産 店舗用不動産 店舗用不動産 店舗用不動産 店舗用不動産 店舗用不動産
ホテル・リゾート不動産 ホテル・リゾート不動産 ホテル・リゾート不動産 ホテル・リゾート不動産 ホテル・リゾート不動産 ホテル・リゾート不動産
ヘルスケア不動産 ヘルスケア不動産 ヘルスケア不動産 ヘルスケア不動産 ヘルスケア不動産 ヘルスケア不動産

 

オフィス不動産の比率が高くなっていますね。具体的な銘柄は以下です。日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイトなど大手を押さえています。

 

最新のダイワJリートオープンの構成上位銘柄

 

2022年10月末からの構成上位の変遷は以下となります。あまり構成上位銘柄の顔ぶれは変わりませんね。

 

2024年4月末 2024年1月末 2023年10月末 2023年6月末 2023年3月末 2022年10月末
1 日本ビルファンド 日本ビルファンド 日本ビルファンド 日本ビルファンド 日本ビルファンド 日本ビルファンド
2 ジャパンリアルエステイト ジャパンリアルエステイト ジャパンリアルエステイト ジャパンリアルエステイト ジャパンリアルエステイト ジャパンリアルエステイト
3 野村不動産マスターF 野村不動産マスターF 野村不動産マスターF 野村不動産マスターF 日本都市ファンド投資法人 野村不動産マスターF
4 日本プロロジスリート 日本都市ファンド投資法人 日本プロロジスリート 日本プロロジスリート 野村不動産マスターF 日本都市ファンド投資法人
5 日本都市ファンド投資法人 KDX不動産投資法人 日本都市ファンド投資法人 日本都市ファンド投資法人 日本プロロジスリート 日本プロロジスリート
6 KDX不動産投資法人 日本プロロジスリート GLP投資法人 GLP投資法人 GLP投資法人 GLP投資法人
7 GLP投資法人 GLP投資法人 大和ハウスリート投資法人 大和ハウスリート投資法人 大和ハウスリート投資法人 大和ハウスリート投資法人
8 大和ハウスリート投資法人 大和ハウスリート投資法人 オリックス不動産投資 オリックス不動産投資 オリックス不動産投資 オリックス不動産投資
9 インブィンシブル投資法人 オリックス不動産投資 アドバンス・レジデンス アドバンス・レジデンス ユナイテッド・アーバン投資法人 ユナイテッド・アーバン投資法人
10 ユナイテッド・アーバン投資法人 ユナイテッド・アーバン投資法人 ユナイテッド・アーバン投資法人 ユナイテッド・アーバン投資法人 アドバンス・レジデンス アドバンス・レジデンス

 

手数料

手数料は以下となります。

購入手数料:2.2%
信託手数料:年率0.792%

 

ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)の運用実績

さきほどお伝えしたとおり東証REIT指数とTOPIXをアンダーパフォームしています。

ただ、特別分配金を出し続けているので基準価額は散々なものとなっています。

分配金をもらって喜んでいたら、解約した時には元本が4分の1以下になっていたという悲惨な状況となっているのです。

 

ダイワJ-REITオープンの基準価額の推移

 

また、分配金を出していない前提での基準価額もベンチマークに大きく劣後しています。

これはインデックス投信として連動を目標とするインデックスとの乖離が大きいことを意味しており許容することはできません。

インデックスを超えないのであれば、アクティブ投信に投資している意味がないのですよね。他にいくらでも選択肢はあります。

 

リートは長期保有で賃料収入を収入の柱としています。結果的に5%程度のリターンしか期待できません。

不動産で大きなリターンを得るためには優良物件を購入してバリューアップを行い販売するというサイクルを早く回す必要があります。

不動産業者は安く買って高く売ることを高速回転することで高いリターンを獲得することができる

筆者は上記の方針で運用を行なっているMLパートナーズに投資を行い高いリターンを獲得しています。

以下で詳しくお伝えしていますのでご覧いただければと思います。

評判の不動産投資型ヘッジファンド「MLパートナーズ」を徹底解説!

 

ダイワJリートの高すぎる分配金は今後余力あり?

毎月分配金で毎月50円ずつ分配金をだしています。このペースで拠出すると年間では600円となっています。

現在の基準価額が2500円であることを考えると分配利回りは24%という馬鹿げた水準となります。

 

4%しか配当利回りがでないにも関わらず、24%もの配当金を出しているということは元本を取り崩す特別分配金を出しているということになります。

毎月分配型で特別分配金を出しているということは、信託手数料を支払って預金を引き出しているようなものです。

全く合理的ではなく、このように毎月特別分配金をだし投資家を半ば騙しているような投信は日本にしか存在しません。

 

他にも特別分配金をだしているファンドについて取り上げていますのでご覧いただければと思います。

 

 

ダイワJリートオープンのYahoo掲示板での口コミや評判

分配利回りの異常さに気付きながらも、深刻さに気づいていない書き込みが多く見られます。

 

口コミ①

専門家の間では20円くらいが妥当な分配金らしいけど
50円も出してもらえてありがたいやら少し怖いやら

 

口コミ②

投資信託に関して謎の部分が多いのですが、このファンドでの儲けの
ほとんどを出せば出すほど運営母体は税金を払わなくて良い制度があるのかな?
基準価格が下がり続けているのは不満ですが、分配金が払われなかったとした
分配金込み基準価格は3年スパンで5000くらい10年だと15000だからまあまあ
資産総額も増えてるのは悪くない。

 

ただ、真実に気付き警鐘を鳴らしている方もいらっしゃいます。

 

口コミ③

何だこれは?分配利回りは27.8%もあるのに年間トータルリターンはマイナス2.78%って毎月50円も分配金あるから注目してたけど、ものの見事にタコ足銘柄だね。国内では、こんなに良い分配金出すのは他には無いから注目してたけど買うのは躊躇してしまうわ。

 

今後の見通しをマクロ環境を踏まえて考察

それでは今後の見通しにお伝えしていきたいと思います。

日本の長期金利は上昇の可能性がある

現在、日銀のイールドカーブコントロール付質的量的金融緩和のおかげで10年債も0.5%近傍で抑えられています。

以下は2024年5月(0.995%)と1ヶ月前の2024年4月(0.888%)と1年前の2023年5月(0.406%)のイールドカーブを並べたものです。

 

日本のイールドカーブの推移

日本のイールドカーブの推移

 

1年前に比べて10年以上の長期の金利が全体的に大きく上昇していることが見て取れますね。住宅ローン金利に近い30年金利は0.3%程度上昇しています。

そして、これからも更に上昇していく可能性があります。なぜなら日本国内でインフレが進展してきているためです。

なんと2023年12月時点で米国のインフレ率を上回ってしまっています。

日米のインフレ率が逆転

 

日銀総裁は植田氏となりましたが、今後新体制によってイールドカーブコントロールが撤廃される可能性があります。イールドカーブコントロールが撤廃されると今まで低く抑えられていた長期金利が跳ね上がります。

長期金利が上昇するとローンを借りて不動産を購入するインセンティブが低下するので不動産価格は下落していきます。

来年は不動産市況にとって不透明性が強く危険な環境といえるでしょう。マイナス金利解除も近いですね、徐々に不動産には本格的な逆風が吹き始めています。

日本銀行がマイナス金利を解除するタイミングについて、3月との予想が急速に増加している。4月とみるエコノミストが引き続き過半数を超えているものの、足元でほぼ二分する形となっている。

ブルームバーグがエコノミスト50人を対象に5-11日に実施した調査によると、マイナス金利の解除時期について、今月18、19日の金融政策決定会合との予想が38%、4月会合は54%となった。前回の1月会合前はそれぞれ8%、59%で、3月の解除予想が大幅に増加した。個人の見通しとは別に、3月か4月のいずれかに解除される可能性があるとの回答は9割を超えた。

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-03-11/SA61MFT0G1KW00

 

グローバルリセッションとなる可能性がある

また2024年は2021年末から続く世界的なインフレと、金融引き締めによってグローバルリセッション(=世界的な景気後退)となる可能性が高くなっています。リセッションとは人々が使えるお金がない状態で、経済が急速にしぼむ経済環境のことを指します。

 

人々が失業し所得がなくなり経済活動を行うことができないので、全ての資産も値下がりしていきます。当然、不動産も例外ではありません。

リセッションとなるとリーマンショックほどとはいいませんが、今まで堅調に推移してきた不動産価格にとっては手痛い打撃となることが想定されます。

 

  ハーバード大学教授でブルームバーグテレビジョンに定期的に出演しているサマーズ氏は、「ある程度かなりの信用収縮があるとの感触を得つつある」と述べた。「この時点でリセッションの公算は大きくなっている」とし、連邦準備制度は極めて難しい決断を迫られているとの見方を示した。

米リセッション確率上昇、利上げ局面の終了近い-サマーズ氏

米国人の経済的な不安が少なくともここ10年で最も高い水準に達していることが、最新の調査で分かった。

ノースウェスタン・ミューチュアルの年次調査によると、成人の3分の1が「経済的に安心できない」と回答した。この割合は2023年の27%から上昇し、12年以来の高水準となった。

  ノースウェスタンのリスチャン・ミッチェル最高顧客責任者(CCO)は発表文で「経済が成長しているにもかかわらず、米国民はここ数年、相次ぐ経済的混乱に耐えなければならなかった。また先の見えない状況で前向きになるのは難しい」と述べた。

米国人の経済的な不安、ここ10年で最も高い水準に-生活費高騰が響く

 

まとめ

今回のポイントをまとめると以下となります。

 

ポイント

  • 東証J-REIT指数に連動を目指すも乖離率が高い
  • 毎月高すぎる分配金をだし特別分配金を出し続けている
  • 今後は金利上昇とリセッションという観点から不動産市場は厳しい環境が見込まれる

 

相場環境によらず安定したリターンが望めるファンドに関しては以下でお伝えしていますので参考にしていただければと思います。

結び

堅実な資産運用

 

 

長期的に資産を形成し老後の安定資産を築くために必要なことは、ただ一つです。

それは、どのような市場環境であっても資産を守り「堅実なリターンを複利で積み上げる」ことです。しかし、多くの人は派手なリターンを謳う運用先に虜になり、資産を増やすどころか失ってしまうのです。

残念ながら、この状況は変わりません。歴史は繰り返すのです。いつの時代も「無知はコスト」です。

 

憂鬱

 

資産運用の極意は「プラスのリターンを複利で積み重ねること」であり富裕層に到達するにはこの方法しかありません。

上記を実現するための投資先(ファンド)を選ぶポイントは、非常にシンプルです。以下は大枠ですが、これを外さなければ大きく失敗することもありません。

  1. 相場環境に左右されない明確で確固たる投資理論・哲学を有する
  2. 過去に成果を出し続けているファンドマネージャーによる運用

 

世の中にはあまりにも間違った情報が溢れていると日々感じていました。
そして今回、筆者の証券アナリストとしての知見や、マーケットに関する仕事に従事した経験を基に様々なファンドを分析してきました。

その結果(堅実運用の思考とおすすめと言える投資先)をまとめました。ぜひ参考にしてくださいませ。

 

 

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