AI関連のサービスや開発を手掛けている企業を紹介!

経済・金融の知識

AI関連のサービスや開発を手掛けている企業を紹介!

2024/6/22

ChatGPTが登場してから本格的にAIブームが到来しているのを実感している方もいらっしゃるのではないでしょうか? 実際、AI関連企業としてCUDAやTensorRTなどのソフトウェアツールを提供し、開発者が効率的にAIモデルを構築し、最適化するプラットフォームを提供しているNvidiaの株価は急騰し、時価総額でAppleやMicrosoftを抜き世界第一位に躍り出ています。   NVDAの株価推移   当記事では以下の点についてお伝えしていきます。 なぜ生成AIの登場によってAIが盛 ...

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メタバースの研究事例

経済・金融の知識

メタバースの最新の研究事例を紹介!

2024/6/20

メタバースはインターネット上の仮想空間です。 ユーザーは3次元の仮想空間の中でアバターを介して他者と交流して商品やサービスの売買などの様々な体験を行うことができます。   2021年にFacebookがMeta Platformsに社名変更したことで一気に注目があつまりました。 まだ、本格的に盛り上がるという前段階ではありますが、メタバース市場は2028年には100兆円市場になると期待されています。 ARやVR技術の飛躍的な発展を見せていることもあり、今後非常に期待される分野となっています。投資 ...

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資産5000万円あったら投資はいらないって本当?配当金生活は可能?

まとまった資金の運用

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2024/6/15

準富裕層の基準となっている資産5000万円。 サラリーマンとして到達するには高い給与の企業で共働きで働き40代でようやく達成する水準かと思います。 精神的にも余裕が出てきた頃ではないでしょうか?   老後の豊かな生活を思い描き始めている方も多いかと思います。そして、5000万円あれば豊かな老後生活という夢もかなり現実的なものとなります。 5000万円あれば老後2000万円問題も余裕でクリアしているし投資して増やす必要はないと考えている方もいらっしゃることと思います。 しかし、折角5000万円とい ...

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独身の40歳〜50歳でセミリタイアするのに貯金3000万円では少ない?55歳でアーリーリタイアするにも5000万円必要?男性と女性の場合で検証!

まとまった資金の運用

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2024/6/20

先日帰省した際、筆者の中学校時代の先輩から以下の話をされました。   質問内容 「もうすぐ40歳になるが独身を貫いたこともあり3000万円近い資産を形成することができた。この資産があれば仕事を辞めてリタイアしても大丈夫だろうか?」   筆者は関西地方の田舎出身です。先輩は田舎の実家に住んでおり、将来住居を譲り受けることが確定していることもあり可能である旨を伝えました。   また、仮に東京に住んでいる場合は独身であっても貯金3000万円ではリタイアするのが難しいかもしれません。 ...

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【年利3パーセント】個人投資家の利回りの平均と比べて難易度は低い?低リスクで安定した利回りが狙える金融商品4選を紹介!

経済・金融の知識

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2024/6/17

労働だけだと資産形成に限界を感じて投資を始めた方も近年増えてきたかと思います。 とはいえ安全性を重視したから年率3%程度のリターンを狙いたいという方が多いかと思います。 安全性に重点をおいた定期預金では全く増えませんし、株式投資などで半分になるのが怖いという心理が働きますからね。   本日は、そもそも年率3%のリターンというのが個人投資家の平均利回りから考えて難しいのか考察した上で、 年利3%が狙える金融商品をいくつかお伝えしていきたいと思います。   関連 年利10パーセントを目指す ...

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資産運用で年利5%の難易度は高い?年利計算シミュレーションでその複利インパクトを可視化!

まとまった資金の運用

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2024/6/17

資産形成していく上で、「運用利回り」は非常に重要になってきますよね。 3%、5%などの運用でも、複利効果で資産は加速度的に伸びていきます。 10%利回りの難易度については以下の記事でも述べましたが、今回は5%の利回りについて難易度を見ていきたいと思います。 → 年利10パーセントを目指すのは難易度が高い!?投資商品として株や投資信託等の選択肢を検証!   「利回り5%」と聞くと地味な印象を持ってしまいますが、そんなことはなく、コンスタントに達成できれば凄まじいリターンへと昇華します。 5%利回り ...

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大損する?おすすめしない?話題のソーシャルレンディングとは何かをブログで解説!

経済・金融の知識

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2024/6/17

話題のソーシャルレンディングですが、若者を中心に流行しているとのことで、今回はどのような種の資産運用になるのかを調べてみました。 特徴としてはその名の通りレンディングですので「貸付」になり、リターンは運用益ではなく利息です。   「貸し付けた相手が信頼できるなら利息は入るだろう」 「そしてそれが安定収入になるだろう」 といった考えから、多くの投資家が興味を持っているように感じます。   何かに似ているなと思ったのですが、楽天やソフトバンクグループの社債でした。 例えば米国債や日本債など ...

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老後資金1億円の生活レベルとは?金融資産1億5000万円あれば豊かなリタイア生活も可能?

まとまった資金の運用

老後資金1億円の生活レベルとは?金融資産1億5000万円あれば豊かなリタイア生活も可能?

2024/6/17

近年の株高や不動産価格の上昇などを経て、資産が1億円を超えた人も少なくないでしょう。 筆者自身も30代中盤で2億円に到達し、少しは安心感ある水準に到達したのかななどと考えてしまいます。   しかし、まだまだ東京都心で暮らしつつ、子供二人の学費などを考えると、余裕はありません。 ただ、筆者の価値観でまだまだ足りないという状況ですので、ライフスタイルによっては1〜1.5億円程度でも問題ないのかもしれません。   今回は老後資金について、1〜1.5億円程度あればどのような生活レベルになるのか ...

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【2024年】貯金3000万超えたら選択したいおすすめ資産運用法!精神的余裕を持ってセミリタイアするための投資先とは?

まとまった資金の運用

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2024/6/17

アッパーマス層といわれる金融資産3000万円という水準。 近年流行しているFIREブームもあり早期リタイアを考え始めてい人も多い水準かと思います。 実際、驚愕しましたが2000万円未満であってもリタイアするという方が全体の42%を占めています。 リタイア時の資産   ただ、当サイトで何度もお伝えしている通り3000万円でのリタイアは無謀すぎます。現在の金融環境でも無謀であり、今後進行していくインフレを考えるとリタイアをするにはあまりにも少なすぎます。 精神的余裕をもってセミリタイアするためには最 ...

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貯金7000万円〜8000万円あるけどセミリタイアは可能?独身ならFIREできる?

まとまった資金の運用

貯金7000万円〜8000万円あるけどセミリタイアは可能?独身ならFIREできる?

2024/6/11

「7000万円...8000万円の貯金」 聞いただけでドキッとしますよね。この金額、一部の人にとっては懸命な労働の成果、または意外な遺産の結果かもしれません。 でも、どんなに到達した経緯があれ、これはただの通過点に過ぎません。   この額を手にしてると、多くの人は「もう老後の心配はないかな」と思ってしまうものです。 しかし、投資に詳しい人なら、ここで満足しないでしょう。特に若い世代には、これがセミリタイアやリタイアに向けたスタートラインになるのです。   筆者自身も、7000万円超えた ...

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不動産(リート含む)

評判が高い米国リートに投資する「フィデリティUSリートファンドB(為替ヘッジなし) 」を掲示板での口コミを含めて徹底評価!2024年以降の見通しを含めて解説。

日本の投信のカテゴリーの中で人気のものの一つに米国リートに投資をするものがあります。

有名なものでいうと、当ブログでも以前紹介したゼウス投信がありますね。

→ 【ゼウス投信】売り時!?配当利回りが高いが大損すると評判の投資信託「新光US-REITオープン」を徹底評価!運用実績(利回り)と今後の見通しを確認しながら紐解く!

 

本日は、そんな人気の米国リート投信の1つであるフィデリティUSリートファンドについて取り上げたいと思います。

 

【2024年】一番儲かる投資信託とは?これから上がる今買いの銘柄をランキング形式で紹介!

 

フィデリティUSリートファンドの特徴とは?

フィデリティUSリートファンドの特徴についてみていきたいと思います。

投資対象は米国リート

投資対象は名前の通りUSリートです。リートは収益のほとんどを投資家に分配金として拠出することで免税となる仕組みです。

リートの免税の仕組み

 

フィデリティUSリートファンドはUSリートに投資を行う分散投資ファンドとなっています。

 

USリートファンドの仕組み

USリートファンドの仕組み

 

各リートは様々な物件に分散投資をしています。そのリートを更に分散しているのでファンド・オブ・ファンズ形式といっても差し支えないですね。

 

そもそも米国リートとは?

そもそもリートというのはReal Estate Investment Trustの頭文字で不動産投資信託と呼ばれます。

総収入の75%以上が不動産関連収入を得ている必要があります。以下は米国REITの要件となります。

 

リートの要件

 

上記の資格要件を満たす REIT は、法人所得計算上、配当利益の損金算入が認められます。

その代わりに、各年度のキャピタルゲインを除く課税所得の 95%以上を配当しなければなりません。

つまりリターンの95%以上を配当金として拠出することでREIT法人は米国政府からの課税を免れることができるということですね。

上記の要件からREITは配当利回りが高くなる傾向にあります。

 

A(為替ヘッジあり)とB(為替ヘッジなし)とは?

フィデリティUSリートファンドには為替ヘッジをつけるAコースと、為替ヘッジなしのBコースがあります。

Bコースはドル円が上昇すると円建のリターンが上昇しますが、逆に円高が進むと円建のリターンは毀損します。

昨年日米の金利差を背景に152円まで上昇したドル円は140円割れまで急落しました。

 

しかし、その後再度強い米国経済を背景に150円まで到達しました。しかし、経済減速がついに可視化され、ドル円は再度下落に向かっています。

今までドル円は日米金利差に連動する形で上昇してきましたが、景気後退となると米金利が下落するためです。

 

ドル円は日米金利差に連動

ドル円は日米金利差に連動

 

今後も米国経済は景気後退懸念があるので米国金利は下落方向に傾きつつあります。更に2023年4月に日銀総裁は植田氏に交代しました。

今後日本の緩和が出口に向かうのではないかという観測により日本側の金利も上昇し日米の金利差は更に縮小していきます。

すると、ドル円は下落する確度が高くなっているのです。そのため、筆者としては今後は為替ヘッジを行うAコースをおすすめしたいと思います。

 

構成業種は住宅がトップ

米国の個別リートの名称をあげても恐らく誰もわからないと思いますので構成上位セクターの比率をお伝えします。

2024年4月末時点での構成上位セクターは以下となります。

2024年4月末
住宅 22.0%
小売 16.6%
物流 16.1%
データセンター 13.1%
倉庫 12.1%
ヘルスケア 10.0%
特殊 4.5%
ホテルリゾート 2.4%
ゲーミング 0.8%

 

筆者が定点観測している2022年6月末からの推移は以下となります。

 

2024年4月末 2024年1月末 2023年9月末 2023年7月末 2023年3月末 2022年11月末 2022年6月末
住宅 22.0% 21.30% 23.70% 22.60% 22.60% 24.60% 20.80%
小売 16.6% 18.50% 17.10% 14.00% 13.80% 12.70% 12.40%
データセンター 13.1% 13.30% 14.60% 14.50% 13.40% 11.30% 10.90%
物流 16.1% 15.70% 13.60% 12.20% 12.80% 12.00% 13.80%
ヘルスケア 10.0% 10.70% 11.60% 10.40% 10.40% 9.60% 12.20%
倉庫 12.1% 10.90% 5.30% 8.10% 8.50% 8.40% 6.40%
ホテル・リゾート 2.4% 3.00% 2.80% 6.30% 6.10% 6.80% 5.60%
特殊 4.5% 4.40% 4.70% 6.00% 6.00% 6.50% 9.00%
インフラ - - 2.60% 4.40% 5.00% 4.50% 5.00%
複合施設 - - - - - 1.60% 1.50%
オフィス - - - - - 0.40% 1.40%
ゲーミング 0.8% 1.00% 1.90% - - - -

 

最も安定性が高い住宅を最も多く組み入れています。景気に一番影響を受けるのは、物流や倉庫、ホテルリゾートなどですからね。

米国リートが保有する不動産の入居率は過去平均93%という非常に高い水準となっています。

 

最も景気の悪かったリーマンショックでも90%以上を維持していますから盤石といえるでしょう。

ただ、不況時には家賃が安くなる可能性もあるので必ずしも値下がりしないというわけではないことは留意しておきましょう。

 

米国リートの入居率

米国リートの入居率

 

ベンチマークはFTSE NAREIT Equity REITs インデックス

フィデリティUSリートファンドはインデックスに対してプラスのリターンを狙うアクティブ型の投資信託です。

→ アクティブ型とパッシブ型(=インデックス型)の投資信託の違いとは?どちらのファンドがおすすめか徹底比較。現実を知っていれば大損地獄も回避可能

 

そのため、比較対象となるインデックスが存在します。

フィデリティUSリートファンドはベンチマークをFTSE NAREIT Equity REITS インデックスと設定しています。

この指数はFTSE社によって算出されている米国の代表的なREIT指数です。米国の株式でいうところのS&P500指数と同じですね。

 

手数料水準(購入手数料と信託手数料)

手数料は以下の通りとなります。

購入手数料:3.85%
信託手数料:年率1.54%

アクティブ投信の中でもかなり高い水準ですね。

 

フィデリティUSリートファンドの運用実績!特別分配金をだしている!?引き下げも?

重要なのは運用実績です。以下は基準価額と税引前分配金再投資した場合の基準価額(累積投資額)とベンチマークの比較です。

 

フィデリティUSリートファンドの運用実績

フィデリティUSリートファンドの運用実績

 

税引前分配金再投資後の基準価額でさえベンチマーク(赤線)のインデックスを大きく下回っています。

基準価額は2,964円と運用開始時の10,000円の約3分の1となっています。つまり、元本を毀損する特別分配金を出しているということになります。

 

特別分配金が出ている投資信託を購入するということは、手数料を払いながら預金を引き出しているという状況になります。

また、仮に利益が出ている分から配当金が出ているとしても、配当金を拠出した瞬間に税金が20.315%かかります。

そして、再投資する場合には高い購入手数料もかかります。つまり、上記の税引前分配金再投資した場合の基準価額は実現しえないものとなっているのです。

 

フィデリティUSリートファンドはインデックスに劣りながら、高すぎる過剰な分配金を出しているという点でゼウス投信と同じ性質のリート投信であるということができます。

→ 【ゼウス投信】売り時!?配当利回りが高いが大損すると評判の投資信託「新光US-REITオープン」を徹底評価!運用実績(利回り)と今後の見通しを確認しながら紐解く!

 

2024年からの今後の見通しとは?

重要なのは今後の見通しです。

まず、以下は商業用不動産の価格推移です。2022年年央を境として大きく価格が下落しています。

2024年2月末時点では既におアンデミックの底のレベルまで崩落しています。

米国の商用不動産の価格指数米国の商用不動産の価格指数

米国の商用不動産の価格指数米国の商用不動産の価格指数

 

これは米国の中央銀行であるFRBの金融引き締めに加えリモートワークの進展がが暗い影を落としているからです。

 

住宅を購入したことがある方ならわかると思いますが、金利が高くなると住宅購入を控えますよね。

そのため、金利が高くなると住宅価格自体も下落します。住宅価格と金利は切っても切り離せない関係にあるのです。

そして2024年は金利が低い時に借り入れた資金の借入が大量に発生することが見込まれています。

 

ゼロ金利の時代に借りた資金を米金利が5%近い状態でかりかえるとデフォルトも相当数発生することが見込まれています。

商業用不動産は2024年にリスク資産を下落させる震源地になることが目されている分野なのです。

以下は日経新聞からの引用です。

米国の商業用不動産向け融資は2024年に80兆円規模の償還を控える。オフィス中心に需要の低迷が続くなか、担保価値の下落もあり不良債権になるリスクが高まっている。金利高止まりで借り換えできない事例が多発すれば、融資の多い地銀の経営体力をそぐ。米景気の軟着陸シナリオに影を落としている。

あえて震源地となる米国リートに投資する意味はないでしょう。

 

 

さきほども指摘しましたが現在米国では40年ぶりのインフレに対応するためにFRBは拙速な金融引き締めを実行しています。

以下をご覧いただければわかる通り、金利を引き上げてしばらくたつと大きく下落します。そして、現在既に下落に転じています。

 

米国の政策金利と米国リートの価格の推移

米国の政策金利と米国リートの価格の推移

 

 

この政策金利の引き上げに加えて、FRBはQTという市場からの資金の引き上げを実施しています。

このQTでは償還される米国債を再購入しないという処置なので長期金利が上昇する圧力が働きます。

つまり、現在は絶賛逆風が吹き荒れているということです。

米国の商業用不動産価格は1-3月(第1四半期)にこの10年余りで初めて下落したことが、ムーディーズ・アナリティクスの調べで分かった。銀行業界がさらなる金融不安に見舞われるリスクが高まっている。

ムーディーズが裁判所の取引記録から収集したデータによると、商業用不動産は集合住宅とオフィスビルを中心に1%弱の値下がりだった。

  危険なのは、こうした市況が今後、多くの銀行が直面する苦境を悪化させることだ。この1年間に金利は急上昇し、銀行は預金維持に苦慮している。

米商業用不動産、2011年以来の値下がり-金融不安のリスク高まる

 

米国リートの利回りは米金利との差によって表されます。

米国リートの利回りが米金利より大きければ投資妙味が増しますし、小さければ米国債への投資妙味が増しますからね。

以下ご覧いただければわかる通り、米金利と米国リートの利回りは消失しており、米国リートは既に割高水準となっています。

リートと米国10年債の利回り格差が1%以下であれば割高となりますが、利回り格差が0.2%となっており割高水準になっています。

米国リートの利回りと米国債の利回りの差

米国リートの利回りと米国債の利回りの差

 

ここから米国リートに投資する妙味は少ないと言わざるをえないでしょう。

 

不動産投資で高いリターンを獲得する選択肢とは?

不動産投資で最も高いリターンをあげるためには値上がり益を獲得する必要があります。

リートのように賃料を主な収入としている不動産ファンドでは大きなリターンを獲得することができません。

 

不動産市場は情報の非対称性が激しい業界です。プロは簡単に安く物件を仕込み、高く販売することができる仕組みが整っています。

そのため、安く物件を仕込んでリノベーションなどで価値を高めた上で販売することで大きなリターンを得ることができます。

このサイクルを早く回すことが不動産投資で大きなリターンをえるための必須事項となります。

不動産業者は安く買って高く売ることを高速回転することで高いリターンを獲得することができる

そのため筆者はこの高速売買を謳っており、なおかつ情報網に精通しているMLパートナーズに投資して大きなリターンを得ています。

以下ではMLパートナーズについて詳しくお伝えしていますのでご覧いただければと思います。

 

評判の不動産投資型ヘッジファンド「MLパートナーズ」を徹底解説!

 

掲示板での口コミや評判

Yahoo financeでの掲示板や口コミは以下となります。

口コミ①

2011年からずっと長い事持ち続けてなんとかトータルプラスになってます。最近は特配続きでしたがなんとか分配してくれて安心感ありました。ですがそろそろ3,000円台が厳しそうなので売注文だしました。なんだか長年毎月通帳に安定して入金されてたので手放すのは寂しい気もしますけどね…

 

配当を出さなければ大きなプラスなのに、配当をだした結果12年投資してなんとかプラスを維持という悲しい結果になっていますね。

高配当の罠ですね。

 

金利上昇による価格下落とドル円の下落による基準価額の下落に悲鳴を上げている声も多くきかれました。以下は一例です。

 

口コミ②

117円↓は恐ろしい
3000円割れはあって欲しくない
米国の金利上げは景気下げ。
株価は下がり、日経も下がり、円建て米ファンドも下げ下げ
アメリカさん いい加減にきんりあげはよさんか!

 

まとめ

今回のポイントを纏めると以下となります。

 

ポイント

✔︎ 複数の米国リートに投資
✔︎ 住宅が最も投資比率の高いセクター
✔︎ 現在割高で今後の金利上昇を考えると投資妙味は低い

 

リートは不動産セクターへの投資ですので、不動産市況を読み通せる目利きが必要です。

そして、それは玄人の投資なのです。基本的には、投資の世界はプロに任せることができますので、ファンドなどに頼るのが一番の近道ではないでしょうか。

結び

堅実な資産運用

 

 

長期的に資産を形成し老後の安定資産を築くために必要なことは、ただ一つです。

それは、どのような市場環境であっても資産を守り「堅実なリターンを複利で積み上げる」ことです。しかし、多くの人は派手なリターンを謳う運用先に虜になり、資産を増やすどころか失ってしまうのです。

残念ながら、この状況は変わりません。歴史は繰り返すのです。いつの時代も「無知はコスト」です。

 

憂鬱

 

資産運用の極意は「プラスのリターンを複利で積み重ねること」であり富裕層に到達するにはこの方法しかありません。

上記を実現するための投資先(ファンド)を選ぶポイントは、非常にシンプルです。以下は大枠ですが、これを外さなければ大きく失敗することもありません。

  1. 相場環境に左右されない明確で確固たる投資理論・哲学を有する
  2. 過去に成果を出し続けているファンドマネージャーによる運用

 

世の中にはあまりにも間違った情報が溢れていると日々感じていました。
そして今回、筆者の証券アナリストとしての知見や、マーケットに関する仕事に従事した経験を基に様々なファンドを分析してきました。

その結果(堅実運用の思考とおすすめと言える投資先)をまとめました。ぜひ参考にしてくださいませ。

 

 

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